Investicione strategije

Postoji veliki broj potencijalnih raspolozivih investicionih strategija, zavisno od ciljeva investitora u nekretnine da li su oni kratkorocni, srednjorocni ili dugorocni, od razlicitog nivoa slozenosti, kao i od stava investitora prema riziku. Ova stranica nudi informacije o raspolozivim strategijama.

Dvije najucestalije strategije su, ilustrativno, objasnjene ispod.

kratkorocna (18-24 mjeseca,takodje poznata kao “flip” strategija)
srednjorocna (3-5 godina, poznata kao strategija „kupi da pustis”, i „kupi i drzi”)

Vazno je da je jasno koja investicija se zeli postici, te za koliko vremena. Na ovaj nacin se lakse fokusirati na odluku. Na primjer, ako je cilj da se udvostruci investicija kroz dvije godine tada je bolja „flip” strategija. Uzevsi da je investicija mudro odabrana vjerovatnije je ocekivati prihod nego „kupi i drzi ” strategija u trazenom vremenskom periodu. Iskusniji investitori mogu poceti da pregledaju investicione portfolije u razlicitim oblastima zemalja sa ciljem da rasire investicioni rizik i osiguraju sto uravnostezeniji prihod.

Kratkorocna strategija investicije

Ova strategija ukljucuje kupovinu objekta fazi off plana. Npr. objekat koji se ili nije poceo graditi ili je gradnja u toku, pa se prodaje prije zavrsetka. U stvarnosti ovo nije kupovina nekretnine, kako izgradnja nije dovrsena, ali je kupovina i prodaja prava kupovine da bi se kupile nekretnine. Kljucni faktor je vrijeme koje prodje do identifikovanja investicione mogucnosti kako je ovo presudno za uspjeh strategije.

Kljucna mogucnost

Prilika da se kupi nekretnina po niskoj pocetnoj cijeni, ili u slucaju nove zemlje sa potencijalno veoma niskom pocetnom cijenom prije snage trzista vodi do znacajnog uvecanja kapitala. Onda treba prodati prave kupovine, dok potraznja raste da bi se iskoristila prednost normalne ponude i potraznje, sto znaci da i cijena raste kako sve vise ljudi zeli da kupi.

Vremenski okvir

Tipican vremeski period je izmedju 18-24 mjeseca, premda to zavisi od faktora kao sto je vrijeme izgradnje stambenog objekta, brzina gradnje za konkretnu zemlju, itd. Nivo slozenosti. Ova strategija je primamljiva za investitore zbog jednostavnosti, malih pocetnih ulaganja (obicno 10-20% ukupne cijene) i nekih osnovnih pravnih taksi. Kratak period vrcenja dozvoljava investitoru da povrati novac relativno brzo za reinvestiranje u druge objekte. Osim toga, investitoru nije ostavljena dugorocna obaveza koju treba ispunjavati, kao sto je na primjer placanje hipoteke.

Kljucni rizici

Kritican elemenat a stoga i elemenat sa najvise rizika za uspjesnost ove strategije je prodaja objekta prije njegovog zavrsetka, drugacije bi investitor morao da zavrsi kupovinu sa svim udruzenim pravnim i finansijskim posljedicama. Investitor mora biti siguran u raspolozive mehanizme preprodaje prava kupovine, da li privatno ili kroz postojecu bazu podataka kupaca, putem privatnog oglasavanja, vebsajta ili kroz komercijalnija sredstva kao sto su agenti za nekretnine, portali vebsajtova, itd.

Prihod

Ovaj tip investicije je spekulacija uvecanja kapitala te s toga prihod varira i zavisi u mnogome od toga koliko je popularna zemlja, oblast, cak i koliko popularan objekat postaje. Dobra investicija bazirana na godisnjoj stopi rasta od 10% bi mogla voditi prihodima sa 50% viska.

Studija slucaja:

Off plan investicije napravljen na kupovnoj cijeni od 150 000 dolara
Trazeni depozit je 30 000 sa ocekivanim pravnim troskovima od 500 dolara.
Trazeni depozit je 30 000 sa ocekivanim pravnim troskovima od 500 dolara.
Oblast pokazuje stopu rasta od 10% godisnje.
Pocetna investicija ce biti 30 000 dolara (30000+500).
Kada se pravo kupovine proda za, recimo, 18 mjeseci (prije potpunog zavrsetka), cijena je 173,250 dolara (150 000*10% rasta).
S toga bruto profit je 23 250 dolara (173250-150).
Bruto zarada je 23250 /30 500= 76%

Kako se objekat jos gradi, i nije jos zavrsen, te s toga pravno ne moze biti zaveden i dalje mora da prodje sve relevantne direktive planiranja, potrebne dozvole, sto ne pruza adekvatnu sigurnost kupcu, izdavacu, jer u tom slucaju nije ga moguce zaloziti. Pocetnu investiciju investitor mora izdvojiti iz sopstvenih izvora, bilo gotovinom, ili sa dijelom imovine koja nije opterecena hipotekom, ili ponovnog zalaganja, ili alternativnog premoscavanja. Pravila taksi su razlicita od zemlje do zamlje, pa bi zato trebalo traziti savjet eksperta.

Srednjorocna strategija investicije

Ova strategija podrazumijeva kupovinu ili off plan cjeline ili preprodane nekretnine, zavrsavanjem kupovine, i zadrzvanajem objekta na odradjeni period, obicno 2 – 5 godina, mada moze i duze do krajnje prodaje. U toku ovog perioda nekratnina se izdaje, ili u toku sezone ili na duze da se generise prihod. Kada se razmatra ova strategija vazno je da bude jasno da je generisanje prihoda ili uvecanje kapitala kljucni cilj i da se investicija kroji po tome.

Premda je moguce, veoma je tesko postici veliku zaradu i od priliva novca i uvecanja kapitala, sa rezultatom koji obicno vodi do prosjecnog ili nizeg prihoda. Obicno je bolje fokusirati se na jedan poseban cilj da bi se maksimizirao prihod. Uobicajeno je da investitori traze uvecanje kapitala i koriste bilo kakav priliv da bi pokrili troskove odrzavanja i finansiranja. Izbjegavati emotivne kupovine kao sto je ovaj tip strategije znaci - srednje do dugorocno ulaganje koje zahtijeva pazljive analize prihoda , te bi investitor trebalo da bude sposoban da dozvoli trosak odrzavanja i finansiranja investicije.

Kljucne mogucnosti

Startegija maksimizira moguce uvecanje kapitala tako sto se investicija drzi dok se ne promijeni stanje na trzistu, npr. proda po najvecoj mogucoj cijeni. Alternativno, maksimizuje se prihod generisan investicijom preko izdavanja u visini cijene uvecanja kapitala. Dodatno, objekat moze biti na raspolaganju samom investitoru za vrijeme praznika

Vremenski okvir

Vremenski period zadrzavanja nekretnine je obicno 2-5 godina, da bi se osigurao dovoljan rast kapitala da se pokriju pocetni troskovi kupovinom kao sto su takse, pravni troskovi..itd.

Nivo slozenosti

Fundamentalno ovo je obicna kupovina nekretnine i s toga se radi o veoma jednostavnom konceptu. Medjutim, imajte na umu da odrzavanje nekretnine u inostranstvi podrazumijeva vise posla nego u svojoj zemlji. Postoje fizicki, ekonomski i pravni uslovi koje treba ispuniti, pocevsi od osnovnog odrzavanja baste, bazena itd, administracija oko izdavanja, mozda otplacivanja hipoteke, komunalnih dazbina, godisnji porezi i takse.

Kljucni rizici

Zavisno od toga da li se radi o uvecanju kapitala ili generisanju prihoda jedan od dva kljucna faktora rizika je identifikovanje nekretnine koja ce biti privlacna za ovu strategiju.

Na primjer ako se izabere strategija rentiranja , onda ce tip nekretnine odrediti tip zakupca. Jednosobni stanovi ce odgovarati mladjim samcima ili parovima, i trebalo bi da su locirani blizu mjesta sa zivim nocnim zivotom, barovima, nocnim klubovima, itd. Stanarina ovog tipa nekretnine ce biti niza od trosobnog stana koji privlaci porodice, koje sa druge strane traze drugacije okruzenje kao sto su plaze, supermarketi, zabavne parkove za djecu itd. Takodje tip zakupca postaje faktor kada je u pitanju kvalitet namjestaja koji treba kupiti i kada je u pitanju stanje stana za sledece izdavanje. Lokacija nekretnine je uvijek vazna kako ce odrediti visinu stanarine koja se moze dostici kao i nivo moguceg uvecanja kapitala. Ipak, molimo vas da zapamtite kako ce i pocetna cijena nekretnine takodje uticati na ovo.

Sledece je da se kontinuirano nadgleda trziste da bi se osiguralo da kada se nekretnina bude prodala ne desi pad na trzistu kao sto je promjena trzista prodaje u trziste kupovine, sto bi naravno snizilo prodajnu cijenu. Imajte na umu kako je ovo teze postic kada se investira u drugu zemlju.

Prihod

Pri zadrzavanju nekretnine na duzi period moguce je postici znacajan prihod kako primjer ispod pokazuje. Ovo naravno pod pretpostavkom da trzisna stopa rasta ostaje konstantna. U primjeru ispod cilj je uvecanje kapitala, pa ce zato prihod od rentiranja pokriti godisnji finansijske i troskove odrzavanja. Pogledajte primjer:

Off plan investicije nepravljen je sa kupovnom cijenom od 200 000 dolara sa zavrsetkom za 24 mjeseca.
Trazeni depozit je 40 000 dolara, ocekuju se pravni troskovi i takse od 24 000 dolara. Hipoteka ce iznositi 80% na primjer 160 000 dolara. Ukupna gotovinska investicija je (40 000+24000) 64 000 dolara
Oblast pokazuje stopu rasta od 10 % godisnje. Prihod od izdavanja bi trebalo da pokrije najmanje troskove hipoteke i troskove odrzavanja . Kada se nakon 4 godine od zavrsetka nekretnina proda, na primjer 6 godina od pocetnog ugovora o kupoprodaji, cijena je (200000*10% rasta *6 godina)=345321 dolara.
Prema tome bruto profit je ($354,312 - $200,000) = 154,312 dolara.
Bruto prihod je 145 321/64 000=141%

Finansiranje

Investitor mora biti spreman da finansira ravnotezu kupovine ili sopstvenim sredstvima ili uobicajnije i razumnije-hipotekom. Imajte na umu kako neke zemlje mozda nemaju trziste hipoteke za nerezidente u momentu inicijalnog off plan ugovora, premda ce mozda nuditi hipoteke za nerezidente kada izgradnja bude zavrsena.

Sa ovom mogucnoscu zapamtite kako je dobro da budete spremni da finansirate balans kupovine drugim sredstvima , mozda otplacenim dijelom nekretnine, ili hipotekom na nekretninu u drugoj zemlji.

Mogucnost izdavanja je veoma zavisna od lokacije i moze biti sezonska, sto po prirodi vodi od visokih zarada od izdavanja u toku ljetnjih mjeseci ili od malo, ili skoro nikakve zarade u toku zimskih mjeseci.

Neki stambeni objekti nude sheme garantovanog izdavanja koje ublazavaju ovaj problem i sto je vaznije, prvesntveno nema brige oko trazenja zakupaca. Ako ne postoji shema izdavanja postoje specijalizovanje kompanije koje ce se obavezati da ce izdati odgovarajuce nekretnine na najmanje 6 mjeseci godisnje.